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Corona: Immobilien und Tourismus in Griechenland

Geschrieben von Thomas Ertl am 27.04.2020
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Corona: Immobilien und Tourismus in Griechenland

Die Wirtschaft Griechenlands in der Corona-Pandemie

Griechenland sieht sich durch die Stilllegung eines seiner größten Wirtschaftszweige mit einer Rezession konfrontiert: das Land erwirtschaftete in 2018 20,6% des BIP im Tourismussektor, in Spanien und Österreich liegt dieser Wert vergleichsweise bei 14,6% (Quelle: WTTC). Doch diesmal – anders als in der Wirtschaftskrise 2008 – ist Athen besser vorbereitet, die Situation ist grundlegend anders: der Staatshaushalt weist Rücklagen über 32 Milliarden Euro auf und ist somit bis 2023 finanziert, die Schuldentragfähigkeit bis 2032 ist gesichert. Zahlungsschwierigkeiten sind deshalb nicht mehr zu erwarten.

Das Land steht durch die restriktiven Reformen der letzten Jahre wieder auf eigenen Beinen, das letzte Hilfsprogramm ist im August 2018 ausgelaufen, die Kapitalverkehrskontrollen wurden aufgehoben, der Haushalt ist konsolidiert, es werden wieder Überschüsse ausgewiesen. Der griechische Staat kann sich wieder selbst Geld am Kapitalmarkt zu günstigen Konditionen beschaffen, Anleihekäufe der Europäischen Zentralbank (EZB) stützen die Liquidität der griechischen Geschäftsbanken mit 12 Milliarden Euro.

Der Tourismus Griechenlands in der Corona-Krise

3.300 Hotels werden dieses Jahr nicht öffnen, 20% aller Hoteliers in Griechenland halten eine Insolvenz für „sehr wahrscheinlich“. Das Athener Finanzministerium kündigte bereits umfangreiche  Staatshilfen im Gesamtpaket von ca. 10 Milliarden Euro an. Zudem genehmigte es touristischen Leistungsträgern entgegen geltendem EU-Recht das Gutschrift-Verfahren zum Schutz vor Insolvenzen. Das Tourismusministerium markiert bereits einen Neustart der Tourismuswirtschaft in 2021. Bis dahin setzt der griechische Tourismusverband SETE auf Inlandstourismus und einige Nachbarländer. Es ist anzunehmen, dass diesen Sommer ausländische Touristen Flüge, Hotels und Strände mit restriktiven Maßnahmen nur reduziert annehmen werden. Die für den Tourismus wichtige nationale Fluggesellschaft Aegean Airlines ist stark aufgestellt: sie verbuchte in 2019 mit einem Umsatz von 1,3 Mrd Euro und 15 Mio Passagieren eine Gewinnsteigerung von 15 Prozent. Mit einer Liquidität über 516,9 Mio. Euro zeigt die Fluggesellschaft die notwendige Voraussetzung, eine Krise zu überstehen.

Bill Gates, Mitbegründer von Microsoft, lobte die Kampagne des griechischen Tourismusverbandes „Griechenland von Zuhause aus“ in Zusammenarbeit mit Google als „brillante Initiative“ zur Bekämpfung wirtschaftlicher Folgen der Pandemie mit digitalen Medien. Sie sollten auf keinen Fall den Beitrag der deutschen Sopranistin Marlis Petersen für „Greece from Home“ versäumen – eine so bemerkenswerte wie sympathische Hymne auf Griechenland in ihrem Ferienhaus bei Koroni auf dem Peloponnes. Der Hotelverband unterstützt eine Weiterentwicklung dieser Werbekampagne, und fordert Kredithilfen und Garantieprogramme von Banken.

Der Immobilienmarkt Griechenlands in der Corona-Krise:
Ferienimmobilien weiterhin attraktiv – Nachfrage für Zweitwohnsitze hält an

Die Nachfrage nach griechischen Ferien- und Zweitwohnsitzimmobilien hält seit der Einführung der europaweiten Corona-Maßnahmen an, es erreichen uns laufend neue Anfragen, bereits gefällte Kaufentscheidungen werden weiterhin abgewickelt.  Es ist aber auch sichtbar, dass einige Kaufinteressenten nun vorsichtiger und abwartend auftreten, andere haben sich erst jetzt entschlossen, ihr Bargeld in sichere Sachwerte zu investieren. Bisher sind die Preise auf dem Immobilienmarkt stabil, Ferienimmobilien sind im Gegensatz zu Tourismus und Gastronomie von der Corona-Pandemie bisher verschont geblieben:

Der Mega-Trend der letzten Jahre zu einer Ferienimmobilie wird nach Meinung von Freizeitmarkt-Experten durch die Corona-Pandemie wenig getrübt werden, die Begeisterung für eine Immobilie in Griechenland bleibt auch in der Krise erhalten. Die Preiserhöhungen lagen in 2019 zu 2018 landesweit im zweistelligen Prozentbereich. Die griechische Zentralbank registrierte die sechs-fache Investitionssumme ausländischer Immobilienkäufer gegenüber 2016, was nachhaltiges Vertrauen in den Markt beweist. In wirtschaftlich unsicheren Zeiten haben sich Investitionen in sichere Sachwerte bewährt, das wissen die „Betongold“-Anleger. Die Sicherheit von Bargeld wird in der Phase der Pandemie-Turbulenzen hinterfragt, Aktien sind keine Alternative mehr. Ferienimmobilien am Mittelmeer in einem aufstrebenden Markt bieten die gesuchte Wertbeständigkeit und Schutz vor Inflation, kombiniert mit Lebensqualität.

Analysten der Griechischen Staatsbank meinen, dass angesichts der hohen Abhängigkeit des Immobilienmarktes vom Tourismus und anderen Wirtschaftszweigen die Immobilienpreise in den ersten Monaten des Jahres 2020 stagnieren. Die Inlands- und Auslandsnachfrage wird sich erholen, sobald die Normalität wiederhergestellt ist. „Bei Immobilienpreisen, die sich in den letzten zwei Jahren nach oben bewegt haben, ist eine signifikante Korrektur aufgrund des starken Rückgangs der Immobilienpreise im Zeitraum 2010-2017 unwahrscheinlich“, sagte Moody’s in einer Veröffentlichung über Griechenland.

Der griechische Immobilienmarkt ermöglicht  Investoren Bruttomietrenditen von 3,5% bis 6,5% (zum Vergleich: Cannes 3,2%, Mallorca 3,8%), wobei sich der Trend in ländliche Provinzen verlagert (z.B. Messenien auf dem Peloponnes). Die Mietrenditen kommen zwar während der Reisebeschränkungen der Corona-Pandemie vorübergehend unter Druck, Tourismus- wie Immobilienfachleute glauben trotz des diesjährigen Einbruchs an einen längeren Aufwärtstrend.

Die katastrophale wirtschaftliche Lage der Hotelbetriebe lässt bereits eine Welle von Verkäufen in diesem Sektor sichtbar werden: in der ersten Aprilhälfte wurden bereits 113 neue Hotelverkäufe auf dem Markt registriert. Kleine, nebenberuflich geführte Anlagen mit dünner Kapitaldecke werden die Kaufpreise als Erste auf Talfahrt schicken – die EU hatte den Hotelbau jahrzehntelang nicht nur subventioniert, sondern durch überzogene Kostenrechnungen vielen Hobby-Hoteliers buchstäblich geschenkt. Wer jetzt überlebt, wird 2021 wieder durchstarten können.

Bei Wohnimmobilien in Griechenland machen sich laut Meinung von Experten die ersten Anzeichen der Corona-Krise bemerkbar. Mieter, die von Geschäftsschließungen betroffen sind, haben das Recht auf  Mietminderung über 40%. Diese Pandemie-Maßnahme der Regierung lässt einen Nachfragerückgang und damit Preissenkungen bei Stadtimmobilien erwarten. Der Staat steuert dagegen, indem er für betroffene Immobilienbesitzer die Einheitliche Immobiliensteuer ENFIA reduziert. In den letzten fünf Jahren wurde der Immobilienmarkt durch die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis für Einwohner aus nichteuropäischen Staaten („Goldenes Visum“ bei Immobilienkauf über mindestens € 250.000) mit einer Investitionssumme über 2 Milliarden Euro unterstützt. Im Januar 2020 hatte sich die Zahl der „Golden Visa“ gegenüber dem Monat des Vorjahres verdoppelt, 70% wurden an Chinesen erteilt. Die Regierung versucht dieses Marktsegment auf Grund der Reisebeschränkungen mit Werbung für Vollmachten vor dem Absturz zu bewahren und gegenüber der Konkurrenz anderer Mittlmeerstaaten zu verteidigen. Da es sich bei 80% der Golden-Visa-Immobilien um Stadtwohnungen in Ballungsräumen handelt, ist der Immobilienmarkt der Feriengebiete davon nicht betroffen.

Die Baubranche erweist sich als Stütze der Wirtschaft während der Pandemie-Phase, trotz des „Shut-Down“ sind die Lieferketten nicht unterbrochen, bereits begonnene Bauten laufen weiter. Im Januar 2020 wurden laut ELSTAT landesweit 1.328 private Baugenehmigungen über 256.500m² Gesamtfläche erteilt, das entspricht einer Zunahme von 55,5% gegenüber dem entsprechenden Monat 2019 – ein starkes Potential, das durchaus eine mögliche Reduzierung von Neubauten im Wohnungssektor verkraften kann.

Die Gespräche mit unseren Kunden sowie die Meinung von Fachleuten zeigen ein ermutigendes Bild des griechischen Zweitwohnungsmarktes:

 

  • Anleger investieren vorzugsweise  in Immobilien angesichts Nullzins-Politik der Banken und aktuell unsicheren Börsen
  • Ein eigenes Haus am Mittelmeer lässt die gebotene soziale Distanz im Urlaub leichter umsetzen als in einem Hotelresort
  • Freizeitimmobilien rechnen sich: Im Schnitt kassieren die Eigentümer 3,5% bis 6% Bruttomietrendite

Der Immobilienmarkt in Griechenland wird durch die Entwicklung der letzten Jahre auch weiterhin beschleunigt:

 

  • Deutliche Senkung der Steuern für Käufer (Grunderwerbssteuer, Immobiliensteuer, keine Mwst auf Neubauten) und Verkäufer (Aussetzung der Kapitalertragssteuer)
  • Das Preisniveau für Ferienimmobilien in Griechenland ist im europäischen Vergleich noch sehr attraktiv, auch wenn die Preise bereits zweistellig ansteigen
  • Sehr günstiges Baugeld durch die Null-Zinspolitik der Banken schafft Immobilienvermögen
  • Die Nachfrage nach einer eigenen Ferienimmobilie in Griechenland wird weiter durch millionenstarke Investitionen des Hotelsektors in Golfplätze, Wellness und Infrastruktur beschleunigt
  • Großzügige Steuervergünstigungen für  wohlhabende Ausländer bei Anmeldung des Steuerhauptsitzes in Griechenland – attraktiv für Pensionäre und Anleger

Die Rezession in der griechischen Wirtschaft sei wohl unvermeidlich, räumt laut Süddeutscher Zeitung der Premier Mitsotakis ein – aber: „Der Aufschwung 2021 wird größer sein als die Rezession 2020.“ Bisher hat der in Harvard studierte Wirtschaftsanalytiker mit McKinsey-Erfahrung seine Versprechen gehalten. Gestützt wird diese Aussage von der Bank of America, die für dieses Jahr ein Minus von 7,5 Prozent in der Wirtschaftsleistung  erwartet, für 2021 aber von einem kräftigen Wachstum über 9,8 Prozent ausgeht. Morgan Stanley beziffert ein Plus von 1,1, bis 4,3 Prozent, der IWF 5,1 Prozent.

Der beispielhafte Umgang des neuen Ministerpräsidenten mit dem Pandemieproblem wird im Ausland vorteilhaft gewertet werden – dort wird die Dynamik für den griechischen Immobilienmarkt auch nach Corona weiterhin generiert, vor allem im Bereich der Ferienimmobilien. 30% der Immobilientransaktionen werden von Ausländern getätigt.

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  • Greco Properties

    Episkópou Grigoríou 29,
            GR-24001 Pylos,
            Messinia

    +49 (0)171-1251460

    info@greco-immobilien.com

    https://www.greco-immobilien.com

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